2022年，華潤置地多項盈利指標呈下行趨勢。其中，收益和年內溢利分別同比下降2.38%、13.44%；該公司擁有人應占年溢利和毛利率則較上年同期降13.30%和0.8個百分點

【資料圖】

疫情褪去、經濟復蘇、政策松綁，但房地產行業(yè)尚難言全面回暖。

從政策方面來看，今年一季度，改善市場預期，修復行業(yè)信心，似乎成為當前主基調。但要需要注意的是，“防風險”同樣是一季度廣被提起的高頻詞匯之一。這意味著，政策在積極促需求的同時，仍抱持穩(wěn)定支柱、避免大起大落的謹慎態(tài)度。

同期，房企亦對行業(yè)回溫保持審慎樂觀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，拿地方面，截至今年二月末，新增土儲貨值、投資金額和建面百強門檻值，合計分別為3594億元、1358億元和2694萬平方米，同比降幅在15%至20%之間。從投資總量上看，與2020年、2021年差距較大，甚至未回到2022年同期水平。

再來看業(yè)績表現(xiàn)，今年1―2月，百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額8219億元，與2022年、2021年同期數(shù)據(jù)相比均有所下滑，僅與2020年同期基本持平。至于未來能否止跌回升，還是未知數(shù)。

在總體低迷的行業(yè)趨勢下，亦有部分房企并未放緩擴張腳步，依然堅持此前逆勢擴張戰(zhàn)略。

《投資時報》研究員注意到，于3月29日剛完成對華夏幸福（600340）旗下項目股權收購的華潤置地有限公司（下稱華潤置地，1109.HK），4月4日再發(fā)公告稱，擬以2.9億元收購合營企業(yè)股權，以發(fā)展武漢項目。經營上，截至今年2月末，華潤置地累計合同銷售金額約402.2億元，按年增加60.4%。

而持續(xù)擴張下，華潤置地或面臨不小壓力與挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)披露，2022年全年，該公司多項財務指標出現(xiàn)下滑，包括收益、年內溢利、毛利等等。其中，該公司擁有人應占溢利是多年來首次下降。

值得關注的是，4月12日，一封關于華潤置地及安永會計師事務所(下稱安永)的匿名舉報信在網上流傳。該舉報信指安永管理層以低價購買華潤置地位于?？诘姆慨a，雙方或存在商業(yè)利益輸送行為。據(jù)悉，安永曾于2018年3月至2023年3月?lián)稳A潤置地獨立核數(shù)師。

針對舉報信內容，華潤置地方面對外發(fā)布公告稱，“經初步調查與核實，上述網上信息對華潤置地的質疑與事實嚴重不符。華潤置地對網上傳播虛假消息的人士保留法律追究的權力?！?/p>

多項財務指標出現(xiàn)下滑

華潤置地于1994年改組成立，是華潤（集團）有限公司旗下負責城市建設運營的戰(zhàn)略業(yè)務單元。1996年，該公司登陸香港聯(lián)交所。作為行業(yè)領先城市投資開發(fā)運營商，華潤置地經營范圍廣泛，主營業(yè)態(tài)涵蓋住宅、公寓、購物中心、寫字樓、酒店、商業(yè)運營、物業(yè)管理、產業(yè)地產、長租項目等。

近日，華潤置地披露最新財報顯示，2022年該公司一改近年來總體穩(wěn)增態(tài)勢，多項財務指標出現(xiàn)下行。其中，全年綜合營業(yè)額同比微跌2.38%至2070.61億元，年內溢利同比下降13.44%，僅有323.70億元；公司擁有人應占年內溢利和毛利分別較上年同期減少43.09億元、29.09億元；而同年毛利率則同比縮水0.8個百分點，進一步下滑至26.2%。

對于2022年經營表現(xiàn)，華潤置地方面仍持樂觀積極態(tài)度，表示“在疫情反復、行業(yè)下行、人民幣匯率走弱等多重挑戰(zhàn)下，公司積極調整策略，提升管理效率與質量，在艱難形勢下保持平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

然而，多項盈利指標下行，尤其是該公司擁有人應占年內溢利是多年來首次下降的情形，難免引起投資者擔憂。甚至有分析認為華潤置地或在盈利方面遇到了難題。

事實上，華潤置地業(yè)績下行早有預兆。自2019年起，該公司全年綜合毛利率便陷入持續(xù)下滑態(tài)勢，從2018年的43.4%一路降至2022年的26.2%，短短四年時間縮水17.2個百分點。

目前，房地產行業(yè)回溫速度尚不明朗，而華潤置地2023年則定下3000億元銷售目標。據(jù)最新經營數(shù)據(jù)披露，該公司今年前兩個月累計實現(xiàn)合同銷售額約402.2億元，若要達成該目標，此后幾個月里該公司需實現(xiàn)259.78億元/月銷售額。

華潤置地近年來公司擁有人應占溢利及毛利率變化情況（億元；%）

數(shù)據(jù)來源：公司財報

擴張下的壓力與挑戰(zhàn)

與部分房企不同的是，在過去幾年行業(yè)寒冬里，華潤置地一直采取擴張戰(zhàn)略，2019年至2022年，華潤置地各年新增土儲計容面積均在千萬平方米以上，截至2022年12月31日，該公司總土地儲備已較2018年同期增超500萬平方米。

一方面，高速擴張拿地的確助力華潤置地有力穩(wěn)固了行業(yè)市場地位，為該公司業(yè)績持續(xù)增長進一步夯實基礎；但另一方面，由此不斷產生的成本也對該公司盈利造成一定壓力。

在行業(yè)低迷年份里，華潤置地拿地成本總體一直徘徊在高位，2019年至2022年該公司總地價分別為1424億元、1379.5億元、1489.6億元和1442.3億元，四年累計超五千億元。

與此同時，華潤置地在全國范圍內結算營業(yè)額卻并未實現(xiàn)如期穩(wěn)增，即由2018年1051.48億元增至2021年1838.61億元后，于2022年止增轉減，降至1761.62億元。

《投資時報》研究員注意到，進入2023年后，在盈利承壓情況下，華潤置地并未減弱此前拿地勢頭。

今年3月，華潤置地董事會宣布，公司于當月29日完成對4家目標公司股權收購，包括華御江（武漢）房地產開發(fā)有限公司，華御漢（武漢）房地產開發(fā)有限公司，華御元（南京）房地產開發(fā)有限公司，以及華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司，成交價為124億元。據(jù)悉，華潤置地所收購的這4家公司主要從事物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理及物業(yè)投資業(yè)務。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1至3月，無論是操盤金額、還是操盤面積，華潤置地都占據(jù)百強房企中第五席位。

4月4日晚間，華潤置地又發(fā)布一則新關聯(lián)交易稱，為了在武漢進行物業(yè)發(fā)展，該公司擬以總價2.9億元收購合營企業(yè)股權。公告顯示，該土地位處武漢市江岸區(qū)建設大道西北側，惠濟二路東側，總地盤面積約2.19萬平方米。合營企業(yè)擬將該土地重建為包括私人住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。

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