觀點(diǎn)網(wǎng) 陸續(xù)而來的四月銷售數(shù)據(jù)，揭開了部分房企“暗藏”邏輯。

5月15日稍晚時(shí)候，合生創(chuàng)展發(fā)布了截至2023年4月30日止4個(gè)月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)。

今年前四個(gè)月，合生創(chuàng)展及其合營公司及聯(lián)營公司總合約銷售金額為約116.52億元，其中物業(yè)合約銷售約113.87億元；裝修合約銷售約2.65億元。

(資料圖片)

期內(nèi)，合生創(chuàng)展及其合營公司及聯(lián)營公司物業(yè)合約銷售面積為約29.92平方米，物業(yè)合約銷售平均售價(jià)為每平方米38054元。

4月單月，合生創(chuàng)展及其合營公司及聯(lián)營公司總合約銷售金額為約15.85億元，其中物業(yè)合約銷售約15.75億元；裝修合約銷售約0.1億元。

窺一斑而知全豹，單個(gè)房企的市場表現(xiàn)，或許也可對(duì)應(yīng)呈現(xiàn)行業(yè)趨勢的一部分。

翻倍的銷售均價(jià)

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-4月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，4月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額4114億元，同比上升22.9%，環(huán)比下降19.9%。1-4月，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額15719億元，同比上升7%，漲幅較1-3月提升4.7個(gè)百分點(diǎn)。

銷售均價(jià)方面，4月前100房企錄得全口徑銷售金額5861億元，總銷售面積3416萬平方米，銷售均價(jià)為1.72萬元/平方米，較3月下降8.6%，較去年4月上升12.2%。

就合生創(chuàng)展而言，相較去年前四個(gè)月總合約銷售金額105.83億元，今年取得同比增長約10.1%，達(dá)116.52億元；物業(yè)合約銷售面積同比減少40.32%，至約29.92萬平方米。

相比之下，5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年1-4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。

1-4月份，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積同比增長2.7%。商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

可見，雖然合生創(chuàng)展1-4月物業(yè)合約銷售面積同比減少，但仍然實(shí)現(xiàn)了銷售金額的增長，這一表現(xiàn)有賴于物業(yè)合約銷售平均售價(jià)的增長。

數(shù)據(jù)顯示，2022年前四個(gè)月，合生創(chuàng)展物業(yè)合約銷售平均售價(jià)為每平方米人民幣19861元，僅為今年同期的大約一半。

更早的2021年同期，該項(xiàng)數(shù)據(jù)為33995元，與今年38054元相比也較低。

前后比對(duì)，一方面是市場因素，另一方面，與合生創(chuàng)展銷售地區(qū)分布也有關(guān)聯(lián)。

此前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息顯示，2023年3月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.7%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降0.2%和2.4%。

合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)布局，也恰恰是集中于一線城市。

可預(yù)期的增長

以北京、上海為例，《2023年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，今年3月，北京新建商品住宅90平方米及以下房價(jià)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲4.5%；90-144平方米之間房價(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.6%；144平方米以上房價(jià)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲5.3%。

上海，新建商品住宅90平方米及以下房價(jià)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲5.5%；90-144平方米之間房價(jià)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲3.0%；144平方米以上房價(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲5.1%。

具體到合生創(chuàng)展，2022全年合約銷售人民幣325.79億元，其中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為主要貢獻(xiàn)地區(qū)，合約銷售額達(dá)209.68億元，其次，大灣區(qū)、長江三角洲地區(qū)分別貢獻(xiàn)83.12億元、32.99億元。

上述環(huán)渤海、大灣區(qū)、長三角地區(qū)，在過去一年對(duì)銷售業(yè)績的貢獻(xiàn)比重分別為64%、26%、10%，合生縵系產(chǎn)品定位及其在一線城市的溢價(jià)能力也有相應(yīng)體現(xiàn)。

于2022年，縵云北京、縵合北京、縵云廣州三個(gè)項(xiàng)目銷售額分別為70.34億元、46.65億元、10億元，共計(jì)達(dá)126.99億元，僅三處縵系項(xiàng)目就已實(shí)現(xiàn)合生創(chuàng)展全年合約銷售額的39%。

同時(shí)，三大區(qū)域中，銷售貢獻(xiàn)力度相對(duì)較少的長三角地區(qū)，今年一季度上海縵云首開盤，2.5小時(shí)銷售42.44億元。近日，該項(xiàng)目二期也開始認(rèn)購。

2022年，合生創(chuàng)展新增上海舊改地塊濱江苑（121、130地塊），總建筑面積達(dá)29.36萬平方米，彼時(shí)消息稱合生創(chuàng)展計(jì)劃將地塊發(fā)展成為40座中式別墅，目標(biāo)客戶為正在尋找最高端質(zhì)量物業(yè)（處于頂級(jí)地段且擁有厚重文化底蘊(yùn)）的人群。

合生濱江苑位于上海楊浦區(qū)東外灘核心板塊，預(yù)計(jì)售價(jià)12-15萬元/平米，貨值可達(dá)到400億左右。在一線區(qū)位優(yōu)勢之上，合生創(chuàng)展的未來增長也可預(yù)見。

4月24日，標(biāo)普將合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司的評(píng)級(jí)展望從負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了該公司的“B”長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，反映了未來12個(gè)月流動(dòng)性惡化的風(fēng)險(xiǎn)降低。

標(biāo)普將評(píng)級(jí)展望調(diào)整為穩(wěn)定，以反映合生創(chuàng)展集團(tuán)銷售的改善。

該公司在2023年第一季度的合同銷售額為110億港元，增長了30%，好于市場平均水平。整個(gè)2023年，合約銷售額可能會(huì)增長15%-20%，達(dá)到420億-440億港元。

在標(biāo)普看來，合生創(chuàng)展集團(tuán)在廣州和上海的兩個(gè)大型項(xiàng)目的優(yōu)異銷售業(yè)績?yōu)槠淞鲃?dòng)性提供了支持，銷售額的增加將穩(wěn)定公司緊張的流動(dòng)資金，這些項(xiàng)目在未來一至兩年的可出售資源超過600億港元。

在早些時(shí)候的2月，惠譽(yù)確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“B+”，展望穩(wěn)定。同時(shí)確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及其未償還的高級(jí)無抵押票據(jù)的評(píng)級(jí)為B+，回收率評(píng)級(jí)為RR4。

同時(shí)，惠譽(yù)預(yù)計(jì)2023年合生創(chuàng)展銷售額將增長5%，而行業(yè)的銷售額將下降0%-5%。

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